전세계약 유의사항! 반드시 체크해야 할 사항
전세 계약을 할 때 주의하지 않으면 보증금을 날릴 위험이 있습니다. 특히 깡통전세, 전세 사기, 계약 불이행 등의 문제를 예방하려면 철저한 확인이 필수입니다. 이번 글에서는 전세계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.
1. 계약 전 필수 확인 사항
전세 계약을 하기 전, 가장 중요한 것은 집의 등기부등본을 확인하는 것입니다.
✅ 등기부등본 확인 방법
- 소유주 확인: 임대인이 실제 집주인이 맞는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 및 채무 확인: 대출이 과다하면 ‘깡통전세’ 위험이 있습니다.
- 가압류 여부 체크: 가압류, 가처분이 걸려 있으면 위험 신호!
✅ 전세가율 확인
매매가 대비 전세가가 80%를 넘으면 위험할 수 있습니다. KB시세, 부동산 시세 등을 참고해 적절한 전세가인지 판단하세요.
✅ 보증보험 가입 가능 여부
전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 미리 확인하세요. 보증보험 가입이 어렵다면, 계약을 재검토하는 것이 좋습니다.
2. 계약 시 주의할 점
계약서 작성 시 아래 사항을 꼼꼼히 확인하세요.
✅ 전세 계약서 필수 항목
- 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 정확한 정보 (신분증, 계좌정보 일치하는지)
- 전세 보증금, 계약 기간, 계약 갱신 조건
- 월세 전환 가능 여부 및 중도 해지 조항
✅ 특약 사항 추가하기 ( 아래 5번에 좀 더 자세한 내용을 넣었습니다)
- 계약 만료 후 보증금 반환 기한 명시
- 수리 및 유지보수 책임: 누구에게 있는지 명확히 하기
- 대출 승계 금지 조항 포함 (임대인의 대출이 늘어나지 않도록)
✅ 중개업소와 거래 시 주의사항
- 공인중개사 등록 여부 확인
- 중개보수(복비) 과다 청구 방지
3. 전세 사기 예방을 위한 추가 체크 사항
전세 사기를 피하려면 다음과 같은 부분도 꼭 확인하세요.
✅ 전입신고 및 확정일자 받기
전입신고를 해야 전세권 보호를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 후순위 권리자에게 밀리지 않습니다.
✅ 임대인의 세금 체납 여부 확인
세금 체납이 많으면 집이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 세무서에서 확인 가능하며, 집주인 동의를 받을 수 있다면 안전합니다.
✅ 전세 계약 후 등기부등본 재확인
계약 후 집주인이 대출을 더 받거나 근저당을 설정하지 않았는지 확인하세요.
4. 전세보증보험으로 안전하게!
전세보증보험은 보증금을 안전하게 보호해 주는 중요한 장치입니다.
*최근에는 보증한도가 줄었다고 합니다.
✅ 보증보험 종류
- HUG(주택도시보증공사)
- SGI서울보증보험
- HF(한국주택금융공사)
가입 조건이 다를 수 있으므로, 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인하세요.
5. 특약사항 넣기
✅세대수가 많은 아파트는 비교적 안전하므로 아래처럼 특약을 넣지 않는 경우가 많지만
빌라 같은 경우는 꼼곰하게 체크해서 전세계약서에 특약을 넣으세요.
아래 특약은 제가 개인적으로 아파트 전세 계약할 때 넣었던건데
아파트 전세계약때는 굳이 아래처럼 하지 않아도 될 수 있습니다.
(하지만 저는 경험도 없고 처음이였어서 아래처럼 부탁을 했었네요)
아래처럼 제시를 해도 어차피 중개인이 수정해서 완화시키는 경우가 많습니다.
임대인 우위 시장일 경우 임차인이 을 이기 때문이죠.
계약서 특약사항란
*잔금지급일까지 권리사항에 변동이 있을 시 임차인은 계약을 해제 할 수 있다.
*임대인은 임차인이 입주하는 날까지 발코니 벽에 페인트칠을 새로 해놓는다.
페인트 냄새가 빠져야 할 시간이 필요하기 때문에 ㅇㅇ월ㅇㅇ일까지
*입주후 ㅇㅇ 일내에 발견된 고장의 경우 그 고장은 인도받기전에 발생된것으로 추정한다.
*임차인의 대항력 효력이 발생할때까지 임대인은 매매나 근저당권등의 설정을 하지 않는다
*은행대출 불가 시 계약을 해제하고 임차인은 계약금을 전부 돌려 받을 수 있다.
*입주전 기간의 관리비 및 공과금 미납 부분에 관해서는 임대인이 책임을 진다
*잔금지급일까지 국-지방세 완납증명서를 첨부한다. 본 증명서가 첨부되지 않을 시 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
또한 임대인은 이로인해 빚어지는 임차인의 금전적 손해에 대한 배상책임을 진다.
결론: 안전한 전세계약을 위해 철저히 확인하세요!
전세계약은 신중하게 진행해야 합니다. 등기부등본, 전세가율, 보증보험 가능 여부 등을 철저히 체크하고, 계약서를 꼼꼼히 작성해야 합니다. 특히, 전입신고와 확정일자는 필수! 이 모든 사항을 꼼꼼히 챙긴다면 안전하게 전세 생활을 할 수 있습니다.
🔎 전세 계약이 고민이라면?
전문가 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 특히 깡통전세 위험이 높은 지역에서는 더욱 신중하게 계약을 진행하세요!
읽어주셔서 감사합니다~!